2020年01月

法人化して何をするかまだよくわかっていません。
とにかくサブリースというか実際に物件を名義変更して
収入を法人へと。
自分への収入をいかに減らすか。
そこがポイントです。
しかし、銀行への評価は下がるようで。
まあ、評価うんぬん評価が良くても貸してもらえないなら
どっちにしてもいいのかなです。
実質、確定申告が減れば。

さて、法人化すると当たり前かもしれないですが、
名簿業者が名簿を会員に配布されているのを見て、あれ。
会社名、所在地、電話、代表取締役名とか
個人情報だから困るんだけど。
仕方がないか。

兼業の方は、法人化には気をつけましょう。

1月5日から内見があり、今年は例年になく好調です。
その後も問い合わせや内見もあるのですが、決定の話しは
すぐには来ません。
いつもこの時期は、1ヶ月に2回くらい内見か問い合わせが
あれば良いかな～です。
それでも入居には繋がります。

今のところ、1週間に何件かの連絡があり、年を越した案件もあり
贅沢すぎるこの上ない状況ですが、私の頭では一杯一杯かな
覚えられないって感じです。

一番気をつけているのはブッキングです。
自分の物件は、すべて自分が仲立ちしているので
管理業者は通さず、差配します。
閉鎖されている県なので、そのほうが業者にとってもよいと思い
その方法を取って管理業者にも理解を得てます。

内見や問い合わせのブッキングは構わないですが、
申込みをもらってから以前内見があった別の方から
申込みが後から入ることが一番いやですね。
もったいないです。
仲介業者にも申し訳ないです。
そのため、決まったら連絡するのは当然ですが、本音は
内見後客付け業者から「保留なのかだめなのか」を聞いて
対応していますが、なんか結果を聞くのは野暮だな～とか
1月は「見てるだけ～」で来月以降に本決めかなもあり、
判断が難しいです。
2月の成り行きに期待したいです。

一般仲介が決めてもらった業者さんが撤退のため
私個人で保証会社を引き継ぐことになりました。
それができない会社もありますが。

さらに自主管理などで保証会社を私個人が使えるよう
今契約をしています。

引き継ぐだけだったら、退去時の手数がありますが、
一般仲介で保証会社を使わない業者もあるので
是非試してみたいと思います。

保証会社のシステムもいろいろありますね。
詳しくはないのですが、実例とすれば
・保証会社からの家賃の入金は管理業者しかできないもの
・同入金は管理業者また大家でもできるもの
・入居者が保証会社に当初保証料を払って契約しているものの
　家賃の送金は入居者が直接大家へ振込み、滞った場合のみ、
　保証会社が機能するもの
・毎月、保証会社にチェックをいれないと機能されないもの
・送金の金額を毎月1人ごとに設定できるもの
など、他にあったら教えてください。笑

ちなみに保証会社が通らなかったら人も入居OKにしている
今日この頃です。
意味ないですね、


会計士さんからの助言あり法人を作りました。

司法書士さんに無理をいい、設立日は自分の誕生日に。
設立は、1円からいいそうですが、まだ自分の口座に
とりあえず10万入れました。

あと、はんこ。楽天かアマゾンで代表取締役の丸印と領収印の角印
のセットを1980円で。
法人化のみにかかった費用は、33万かな。
ついでに1つの物件を会社名義にして船出を始めました。
あくまでも投資ですから、うまく23%の税率を活用して
いきたい今日この頃です。

ご覧の方で何かアドバイスをいただければありがたいです。

その後、法人立ち上げ絡みのダイレクトメールが沢山来て
困っています。

もう４年経つかな
初めてローンという融資をしてくれたのがスルガでした。
今までは、自己資金でボチボチと貯まったらつぎの物件へと
やっていた私にとってとても勇気のある決断でした。

その反面、「この金額では買えないだろー」「貸してはくれないだろー」
しか高をくくり考えていなかったですが。
流れに任せたところ、まず指値で購入できる段取りになり、
予め調査してもらっていたスルガの担当者さんにお願いしたので
100%すんなりとではなかったのですが、2～3週間で決済が取れました。

すんなりではない点は、支店がないので他県から上役に視察
してもらったことと全空室などなどです。
全日空ならいいけど、普通全空ではどこも貸してくれないところ
融資が通ってインド人ビックリでした。

はじめは、フルムーンいやフルローンでしたが頭金をいれ、
その他の付帯費用は別に貸してもらえるということで。
抵当もその買った物件のみでした。
もしそのアパートがだめだっら、3棟くらい自持ちのアパートを
売っちゃえばいいかなって思っていたので、とにかくトントン拍子に
進み、買ってからの運営にはとてもとても苦労しましたが、
なんとかやっています。

しかし、その件をきっかけにかなりアパート経営、人生が変わった
感じがします。資産や負債など急激に増えるからです。
さらにアパート経営も苦労した甲斐あり、順調に見られ
他の不動産屋からの信用度も上がり追い風となりました。
しかし、申し訳なかったですが、ローン換えしちゃいました。
借り入れの年数を減らし、もっと早く返したかったからです。

私としては、当初繰上げ返済をする予定でしたが、なかなか
思うようにはいかず、さらに翌年物件を複数買うという自殺行為をし
なんとカードローンで物件を買うばかげたことをしました。
それでも月々の返済なら多くても返せるので、頑張ってやりくりしてます。

希望的観測また、借りるときは返すめどがなく借りることは臆病な私に
とって無理でした。
初めて借りられた決め手は、今までのアパート経営がスルガだけが認めて
くれたことです。他行では参考にもならなかった感じでした。
どこがどうってことではないですが、借りないにこしたことはない
今日頃ごろです。

↑このページのトップヘ